LA COVID-19 Y LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

LA COVID-19 Y LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

El parque inmobiliario español durante los años 2000 a 2009 creció a un ritmo insostenible, provocando que a finales de 2009 existiera el mayor stock de vivienda disponible de la historia (649.780 viviendas). Al estallar la crisis económica de 2008, que golpeó mayoritariamente al sector inmobiliario español, provocó que no se pudiera absorber el gran stock de vivienda existente siendo esta una de las principales causas de la crisis inmobiliaria de 2008. La siguiente gráfica 1 muestra la oferta de vivienda terminada de las tres últimas décadas.

 

El siguiente gráfico muestra la oferta de Vivienda terminada en España.

 

OFERTA DE VIVIENDA TERMINADA

La anterior gráfica nos muestra que la actual oferta de vivienda terminada es inferior a la de las dos décadas anteriores, lo que es positivo porque ante una nueva crisis económica que se avecina debido a la situación de emergencia sanitaria provocada por la COVID-19, el sector inmobiliario tendría que absorber una menor cantidad de stock de viviendas.

 

Ante esta situación de incertidumbre que vivimos actualmente es muy difícil predecir cómo se va a comportar el sector inmobiliario en el corto, medio y largo plazo. La evolución del precio de la compraventa es una de las mayores preocupaciones a las que el sector se enfrenta. Es necesario resaltar que el crecimiento del precio de compraventa de inmuebles entre 2018- 2019 fue bastante inferior al de los 4 años anteriores, esto significa que el sector inmobiliario nacional estaba inmerso en los últimos años en una ligera corrección de los precios.

VLCInvest entiende que el nivel de corrección del precio de la compraventa de vivienda nacional va a depender en mayor medida a factores externos y la solución que se le den a ellos, donde no nos encontramos optimistas viendo las medidas que se han ido tomando hasta el momento. Pensamos que la mayor o menor corrección del precio de compraventa de viviendas dependerá de cómo afecte la crisis sanitaria provocada por la COVID-19 a la capacidad económica y laboral de las personas.

Desde VLC Invest pensamos que a lo largo del 4T-20 va a haber una corrección del precio tanto en el mercado de obra nueva como en el mercado de segunda mano. Siendo este último él que se va a ver más afectado.

La compraventa de vivienda de obra nueva entendemos que va a sufrir una menor corrección (aunque todo dependerá de cómo afecte la COVID-19 a los particulares que hayan depositado la reserva y si pueden seguir haciendo frente a las cuotas pactadas) debido a que como muestra la gráfica 1 no existe tanto stock de vivienda terminada como existió en las pasadas crisis de 1994 y 2008. Además, la mayoría de la vivienda de obra nueva está reservada y vendida. A pesar de ello VLCInvest prevé una caída del precio de vivienda de obra nueva entre un 7% y un 12%.

Por otro lado, VLCInvest considera que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano va a ser el más afectado por la COVID-19. Esto se debe a varios factores:

I.                   Las menores facilidades económicas que se dan a los particulares para la compraventa de una vivienda de segunda mano frente a la compraventa de una vivienda de obra nueva. El pago no se suele fraccionar y la obtención del crédito depende de la relación entre el particular y su entidad financiera.

II.                El alto desembolso que se debe realizar a la hora de la compraventa. Entre un 33% y un 40% del precio total de la vivienda es lo que debe de abonar el particular en el momento de la compraventa. Este porcentaje se desglosa en las siguientes partidas:

1.      Las entidades financieras, salvo compres pisos que les pertenecen a ellas, solo te financian hasta el 80%. Por ende, se debe adelantar un 20% del total precio de compraventa.

2.      El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un 10% (un 8% si eres menor de 35 años y la vivienda se destina a vivienda principal).

3.      Comisión inmobiliaria entre un 1,5% y un 3%, en el caso que la hubiera.

4.      Otros impuestos, como son el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía de acuerdo a la Comunidad Autónoma.

5.      Pago de la notaría, registro de la propiedad y gestoría.

6.      Pago de la tasación de la vivienda, este gasto es opcional.

III.             La situación económica de los particulares o empresas que ponen en venta sus viviendas por necesidad de hacer caja siempre tienden a ajustar al máximo el precio en época de decrecimiento.

En VLCInvest consideramos que debido a los factores citados anteriormente el precio de la compraventa de viviendas de segunda mano va a tener una corrección de entre el 13% y el 20 %.

La ciudad de Valencia no se va a escapar de esta corrección del precio de la compraventa de vivienda de obra nueva o de segunda mano y VLCInvest considera que la media actual del precio de vivienda situado en 1.800 €/m2 va a disminuir. En principio pensamos que la corrección va a ser desigual en toda la ciudad de Valencia, es decir, la mayor o menor caída de los precios de compraventa va a depender del barrio donde se localice la vivienda. Hay que esperar a ver cómo va actuando el mercado inmobiliario valenciano porque a día de hoy existe mucha incertidumbre pero el equipo de VLCInvest está atento para encontrar y valorar nuevas oportunidades que salgan en la ciudad del Turia.

LA COVID-19 Y LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

LA COVID-19 Y LA COMPRAVENTA INMOBILIARIA

El parque inmobiliario español durante los años 2000 a 2009 creció a un ritmo insostenible, provocando que a finales de 2009 existiera el mayor stock de vivienda disponible de la historia (649.780 viviendas). Al estallar la crisis económica de 2008, que golpeó mayoritariamente al sector inmobiliario español, provocó que no se pudiera absorber el gran stock de vivienda existente siendo esta una de las principales causas de la crisis inmobiliaria de 2008. La siguiente gráfica 1 muestra la oferta de vivienda terminada de las tres últimas décadas.

 

El siguiente gráfico muestra la oferta de Vivienda terminada en España.

 

OFERTA DE VIVIENDA TERMINADA

La anterior gráfica nos muestra que la actual oferta de vivienda terminada es inferior a la de las dos décadas anteriores, lo que es positivo porque ante una nueva crisis económica que se avecina debido a la situación de emergencia sanitaria provocada por la COVID-19, el sector inmobiliario tendría que absorber una menor cantidad de stock de viviendas.

 

Ante esta situación de incertidumbre que vivimos actualmente es muy difícil predecir cómo se va a comportar el sector inmobiliario en el corto, medio y largo plazo. La evolución del precio de la compraventa es una de las mayores preocupaciones a las que el sector se enfrenta. Es necesario resaltar que el crecimiento del precio de compraventa de inmuebles entre 2018- 2019 fue bastante inferior al de los 4 años anteriores, esto significa que el sector inmobiliario nacional estaba inmerso en los últimos años en una ligera corrección de los precios.

VLCInvest entiende que el nivel de corrección del precio de la compraventa de vivienda nacional va a depender en mayor medida a factores externos y la solución que se le den a ellos, donde no nos encontramos optimistas viendo las medidas que se han ido tomando hasta el momento. Pensamos que la mayor o menor corrección del precio de compraventa de viviendas dependerá de cómo afecte la crisis sanitaria provocada por la COVID-19 a la capacidad económica y laboral de las personas.

Desde VLC Invest pensamos que a lo largo del 4T-20 va a haber una corrección del precio tanto en el mercado de obra nueva como en el mercado de segunda mano. Siendo este último él que se va a ver más afectado.

La compraventa de vivienda de obra nueva entendemos que va a sufrir una menor corrección (aunque todo dependerá de cómo afecte la COVID-19 a los particulares que hayan depositado la reserva y si pueden seguir haciendo frente a las cuotas pactadas) debido a que como muestra la gráfica 1 no existe tanto stock de vivienda terminada como existió en las pasadas crisis de 1994 y 2008. Además, la mayoría de la vivienda de obra nueva está reservada y vendida. A pesar de ello VLCInvest prevé una caída del precio de vivienda de obra nueva entre un 7% y un 12%.

Por otro lado, VLCInvest considera que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano va a ser el más afectado por la COVID-19. Esto se debe a varios factores:

I.                   Las menores facilidades económicas que se dan a los particulares para la compraventa de una vivienda de segunda mano frente a la compraventa de una vivienda de obra nueva. El pago no se suele fraccionar y la obtención del crédito depende de la relación entre el particular y su entidad financiera.

II.                El alto desembolso que se debe realizar a la hora de la compraventa. Entre un 33% y un 40% del precio total de la vivienda es lo que debe de abonar el particular en el momento de la compraventa. Este porcentaje se desglosa en las siguientes partidas:

1.      Las entidades financieras, salvo compres pisos que les pertenecen a ellas, solo te financian hasta el 80%. Por ende, se debe adelantar un 20% del total precio de compraventa.

2.      El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un 10% (un 8% si eres menor de 35 años y la vivienda se destina a vivienda principal).

3.      Comisión inmobiliaria entre un 1,5% y un 3%, en el caso que la hubiera.

4.      Otros impuestos, como son el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía de acuerdo a la Comunidad Autónoma.

5.      Pago de la notaría, registro de la propiedad y gestoría.

6.      Pago de la tasación de la vivienda, este gasto es opcional.

III.             La situación económica de los particulares o empresas que ponen en venta sus viviendas por necesidad de hacer caja siempre tienden a ajustar al máximo el precio en época de decrecimiento.

En VLCInvest consideramos que debido a los factores citados anteriormente el precio de la compraventa de viviendas de segunda mano va a tener una corrección de entre el 13% y el 20 %.

La ciudad de Valencia no se va a escapar de esta corrección del precio de la compraventa de vivienda de obra nueva o de segunda mano y VLCInvest considera que la media actual del precio de vivienda situado en 1.800 €/m2 va a disminuir. En principio pensamos que la corrección va a ser desigual en toda la ciudad de Valencia, es decir, la mayor o menor caída de los precios de compraventa va a depender del barrio donde se localice la vivienda. Hay que esperar a ver cómo va actuando el mercado inmobiliario valenciano porque a día de hoy existe mucha incertidumbre pero el equipo de VLCInvest está atento para encontrar y valorar nuevas oportunidades que salgan en la ciudad del Turia.