Desde VLC Invest pensamos que a lo largo del 4T-20 va a haber una corrección del precio tanto en el mercado de obra nueva como en el mercado de segunda mano. Siendo este último él que se va a ver más afectado.
La compraventa de vivienda de obra nueva entendemos que va a sufrir una menor corrección (aunque todo dependerá de cómo afecte la COVID-19 a los particulares que hayan depositado la reserva y si pueden seguir haciendo frente a las cuotas pactadas) debido a que como muestra la gráfica 1 no existe tanto stock de vivienda terminada como existió en las pasadas crisis de 1994 y 2008. Además, la mayoría de la vivienda de obra nueva está reservada y vendida. A pesar de ello VLCInvest prevé una caída del precio de vivienda de obra nueva entre un 7% y un 12%.
Por otro lado, VLCInvest considera que el mercado de compraventa de vivienda de segunda mano va a ser el más afectado por la COVID-19. Esto se debe a varios factores:
I. Las menores facilidades económicas que se dan a los particulares para la compraventa de una vivienda de segunda mano frente a la compraventa de una vivienda de obra nueva. El pago no se suele fraccionar y la obtención del crédito depende de la relación entre el particular y su entidad financiera.
II. El alto desembolso que se debe realizar a la hora de la compraventa. Entre un 33% y un 40% del precio total de la vivienda es lo que debe de abonar el particular en el momento de la compraventa. Este porcentaje se desglosa en las siguientes partidas:
1. Las entidades financieras, salvo compres pisos que les pertenecen a ellas, solo te financian hasta el 80%. Por ende, se debe adelantar un 20% del total precio de compraventa.
2. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un 10% (un 8% si eres menor de 35 años y la vivienda se destina a vivienda principal).
3. Comisión inmobiliaria entre un 1,5% y un 3%, en el caso que la hubiera.
4. Otros impuestos, como son el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía de acuerdo a la Comunidad Autónoma.
5. Pago de la notaría, registro de la propiedad y gestoría.
6. Pago de la tasación de la vivienda, este gasto es opcional.
III. La situación económica de los particulares o empresas que ponen en venta sus viviendas por necesidad de hacer caja siempre tienden a ajustar al máximo el precio en época de decrecimiento.
En VLCInvest consideramos que debido a los factores citados anteriormente el precio de la compraventa de viviendas de segunda mano va a tener una corrección de entre el 13% y el 20 %.
La ciudad de Valencia no se va a escapar de esta corrección del precio de la compraventa de vivienda de obra nueva o de segunda mano y VLCInvest considera que la media actual del precio de vivienda situado en 1.800 €/m2 va a disminuir. En principio pensamos que la corrección va a ser desigual en toda la ciudad de Valencia, es decir, la mayor o menor caída de los precios de compraventa va a depender del barrio donde se localice la vivienda. Hay que esperar a ver cómo va actuando el mercado inmobiliario valenciano porque a día de hoy existe mucha incertidumbre pero el equipo de VLCInvest está atento para encontrar y valorar nuevas oportunidades que salgan en la ciudad del Turia.
